Как узаконить реконструкцию: пошаговая инструкция

1. Подготовка правоустанавливающих документов

Право собственности или аренды на здание/землю
Кадастровый паспорт здания и участка
Технический паспорт БТИ (если есть)

2. Проведение технического обследования

Если работы уже выполнены, необходимо провести техническое обследование здания, чтобы убедиться в его безопасности. Это делают лицензированные организации. Итог — техническое заключение.

3. Разработка проектной документации

Даже если реконструкция уже состоялась, требуется оформить проект реконструкции по фактическому состоянию здания. Это делает проектная организация с допуском СРО. Документация включает:

архитектурные и конструктивные разделы;
инженерные сети;
схемы планировок и фасадов.

4. Подача документов в орган архитектуры и градостроительства

Для узаконивания реконструкции нужно пройти процедуру согласования. В Москве — это Москомархитектура, в регионах — аналогичные органы.

Обращаться нужно с:

заявлением;
правоустанавливающими документами;
проектной документацией;
техзаключением;
поэтажными планами до и после реконструкции.

5. Получение разрешения на реконструкцию (восстановительное)

Даже если здание уже изменено, требуется оформить разрешение на реконструкцию — это легализует работы, как если бы они были согласованы заранее.

Без этого документа невозможно внести изменения в ЕГРН и получить новый кадастровый паспорт.

6. Ввод в эксплуатацию

После получения разрешения подаётся заявление на акт ввода в эксплуатацию (если изменения существенные). Здание проходит повторную проверку, и оформляется заключение о соответствии требованиям безопасности.

7. Регистрация изменений в Росреестре

С новыми планами, актом ввода и другими согласованиями вы подаёте документы в Росреестр и обновляете сведения в ЕГРН. Только после этого реконструкция считается полностью узаконенной.

Что будет, если не узаконить реконструкцию?

Штрафы: от 50 000 до 1 000 000 руб. в зависимости от нарушения
Принудительное восстановление здания в исходное состояние (по суду)
Невозможность продать, сдать в аренду, заложить или ввести здание в эксплуатацию
Проблемы с надзорными органами (МЧС, прокуратура, Роспотребнадзор)

Советы

Работайте с проектировщиками и юристами, имеющими опыт именно в узаконивании самовольных реконструкций.
Своевременно уведомляйте надзорные органы — легче предупредить нарушение, чем устранять его.
В случае самовольной реконструкции до 2010-х годов иногда возможно оформление в упрощённом порядке (по судебной практике или дачной амнистии).

Заключение

Узаконивание реконструкции нежилого здания — это сложный, но выполнимый процесс. Он требует комплексного подхода: от техобследования до юридической регистрации изменений. Лучше заниматься этим до начала работ, но даже после факта реконструкции всё ещё можно пройти легализацию — главное не затягивать.