Выкуп арендуемого помещения

Развивающийся бизнес абсолютно логично требует финансовых вложений. Любой адекватный предприниматель, по мере возможности, пытается усовершенствовать условия помещения, в котором он работает. Разумеется, если помещение находится в его собственности, то это значительно упрощает дело. А вот, когда оно взято в аренду – то могут возникнуть различные сложности. Если преобразования неотделимы от помещения, то вначале стоит оценить, готов ли предприниматель расстаться с ними при переезде на другое место. Некоторым бизнесменам выпадает счастливая возможность приобрести арендуемое ими помещение в собственность. Чаще всего бывает это в двух случаях – когда удается уговорить хозяина продать арендуемую недвижимость (но редко, кто без особой необходимости согласится расстаться с постоянным источником дохода, коим является сдаваемое в аренду помещение) и когда в силу каких-либо обстоятельств хозяин больше не может содержать принадлежащее ему имущество. Многие заброшенные здания впоследствии разрушаются. Но это можно предотвратить, если предприниматель заключит договор аренды с последующим выкупом.

В соответствии со ст.624 Гражданского кодекса, эксплуатация чужой недвижимости возможна только по договору купли-продажи или аренды. К примеру, если арендатор пока не имеет достаточно средств, чтобы приобрести помещение сразу, то можно заключить арендный договор с последующим выкупом арендованного имущества.

В таком договоре нужно четко сформулировать условия о том, что в течение срока действия данного соглашения арендатор выплатит сумму аренды, изначально согласованную с владельцем, в которую входит размер выкупной цены. А также предусмотреть полное погашение выкупа при появлении у арендатора такой возможности, даже если договор еще не закончился – после внесения всей суммы, он становится собственником помещения.

При этом нужно стараться избегать обтекаемых формулировок в договоре, четко прописать схему погашения арендной платы и выкупа, указать все суммы.

Если же договор аренды заключался в обычном порядке (без возможности выкупа), то, по соглашению сторон, можно подписать дополнительный договор, в котором и обговорить возможность выкупа помещения. Стороны договора могут вносить изменения и дополнения в заключенный договор. Так как ст. 624 ГК РФ определяет преимущественное право выкупа арендованного имущества за арендатором, то на владельца помещения возлагается обязанность предупредить арендатора о желании продать арендуемую недвижимость, если таковое возникло.

Что касается улучшений, внесенных арендатором в съемное помещение, то, во-первых, их наличие не наделяет арендатора правом последующего выкупа, а, во-вторых, все изменения, произведенные без согласия арендодателя, которые невозможно удалить, не нанеся вред имуществу, автоматически становятся собственностью арендодателя. Поэтому в интересах арендатора вкладывать свои средства, только после обсуждения с владельцем недвижимого имущества, и заключения соглашения с ним в письменном виде.

Несколько иначе обстоят дела, когда речь идет о недвижимости, принадлежащей государству или муниципальному образованию. Законодательство закрепляет преимущественное право для представителей малого и среднего бизнеса на приобретение в собственность арендуемого ими помещения.

Таким правом наделяются:

• индивидуальные предприниматели и юридические лица, зарегистрированные в ЕГРЮЛ;
• лица, включенные в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;
• индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не зарегистрированное в вышеуказанном реестре, но удовлетворяющее следующим требованиям:

- для малых предприятий – размер выручки не более 100 млн. руб., для средних – не более 400 млн. руб.;

- для малых предприятий – штат компании не более 100 человек, для средних – не более 250 человек.

Организация или любое другое юридическое лицо может выкупать арендуемое помещение, если:

• она непрерывно использует или временно владеет выкупаемым объектом на протяжении двух и более лет;
• за объектом не числится никаких задолженностей на момент изъявления арендатором желания приобрести данное помещение;
• данный объект недвижимости включен в реестр №184-р от 22 февраля 2011 г. «Об утверждении перечней недвижимого федерального имущества для предоставления во владение и/или пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства».

Если предприниматель или организация соответствуют вышеперечисленным условиям, то вместе с заявлением они должны подать в уполномоченный орган следующий пакет документов: документ, подтверждающий личность (паспорт), доверенность на право представлять интересы компании/индивидуального предпринимателя, устав (или его копия, заверенная нотариусом), справка о постановке на налоговый учет, справка о регистрации ИП или юридического лица, протокол решения о назначении генерального директора.

Для организаций и предпринимателей, не состоящих в реестре малого и среднего предпринимательства, но использовавших помещение в течение обусловленного срока, то к перечисленному выше перечню документов нужно еще приложить: бухгалтерский баланс, отчеты о прибылях и убытках, данные о количестве работников за предыдущий год, для «упрощенцев» - декларация по уплачиваемому налогу и налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), для АО – выписка из реестра акционеров, для ООО – выписка из реестра участников, с указанием их гражданства и долей в капитале.

Рассмотрение документов происходит в течение 30 дней со дня их подачи. Затем комиссия выносит решение об отказе или разрешение на выкуп. Отказ, при необходимости, можно оспорить в суде, и этим обычно пользуются 30% от общего числа заявителей (именно стольким отказывают с первой попытки), после рассмотрения дела судом они, чаще всего, поучают разрешение.