Здравствуйте! Меня зовут Лилия Федоровна. У меня есть квартира, которую я сдаю. Перед заездом очередных квартиросъемщиков, соседи очень просили меня изначально предупреждать жильцов, чтобы они не шумели. Знакомый юрист посоветовал мне при составлении договора внести пункт о невозврате жильцам залога, если в течение месяца от соседей будет более трех жалоб на шум. Я так и сделала, жильцов устроило мое условие, и мы с ними подписали договор. Но приехал мой сын и сказал, что договор неверен, т.к. возникает несколько вопросов. Во-первых, о доказуемости факта, что съемщики шумели – что, кроме слов соседей может это подтвердить? (Устанавливать специальные приборы, измеряющие шум, я не смогу). Во-вторых, как избежать ситуации, что жильцы обвинят меня, что я не возвращаю залог, сговорившись с соседями? И в-третьих, что говорит закон о том, когда требования в условиях договора завышены или сам договор составлен некорректно? Есть ли какая-то ответственность за составление договора подобным образом? Как влияет на такой договор добровольное соглашение сторон? Очень признательна за ответ.
Добрый день, Лилия Федоровна! Я сомневаюсь, что Вас прямо так уж обвинят в сговоре с соседями, просто шум может иметь различные источники. И нужно конкретно определить, является ли он нарушением закона. Шум, особенно в квартирах с тонкими стенами, может быть даже от шагов, но это не означает, что человек будет нести ответственность за такой шум, даже если она предусмотрена договором. Просто любой суд признает такие условия ничтожными. Гражданский кодекс предполагает принцип разумности и добросовестности в гражданских правоотношениях. Любой уровень шума можно замерить, для чего нужно вызвать выездную лабораторию Роспотребнадзора, и определить, соответственно, насколько этот шум находится в границах дозволенного законом или превышает их. Договор будет «работать», а Вы сможете не возвращать жильцам залог, если факт наличия создаваемого ими шума можно будет доказать с помощью акта, составленного Роспотребнадзором или протокола об административном правонарушении.
Договор заключается на свободных началах, обе стороны не делают этого по принуждению, а только добровольно. Если арендатор сочтет, что Вы при составлении договора злоупотребляете Вашими правами, то он вправе обращаться в суд. Кстати, сумма, которую Вы называете залогом, более корректно и логично должна называться обеспечительным платежом. А, в зависимости от степени нарушения, жильцы могут оспорить ее размер.
Делаем вывод: написать в договоре Вы можете все, что сочтете нужным, но не факт, что эти условия нельзя будет оспорить – это раз, и то, что суд сочтет Ваши требования правомерными – это два. Предлагаю Вам переделать договор, сформулировав этот момент по другому.