Здравствуйте, Валерия! Не совсем пока понятно, как ребенок может быть не родным и при этом неусыновленным, тогда на каких основаниях он проживал в Вашей семье? Если предположить, что над ним была оформлена опека, то все равно должны были оформляться документы. Пока мы можем сказать, что перспектив, в данном случае, у этого сына нет, хотя попытаться он, конечно, может. Это если говорить о наследовании по закону. В остальном же, ему может причитаться имущество, если оно было ему завещано.

Зарегистрированное право на имущество может быть доказано единственно верным и неоспоримым способом – это государственная регистрация, порядок которой определяется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Часть 1 этого ФЗ гласит, что государственная регистрация – есть единственное доказательство того факта, что право зарегистрировано и существует. Оспаривать официально зарегистрированное право на недвижимое имущество можно только в судебном порядке. Появление у лица прав на соответствующее имущество возникает только с даты, когда, согласно правилам государственной регистрации, в Единый государственный реестр прав будет внесена соответствующая запись.

Из этого следует, что единственным доказательством того, что зарегистрированное право собственности существует, является не свидетельство о праве собственности, а только запись, сделанная в реестре прав на недвижимое имущество Росреестра или БТИ субъекта федерации. Для того, чтобы получить подтверждение соответствующего права собственности на квартиру, необходимо обратиться в Росреестр и запросить выписку по данной квартире. А уже следуя указанной в ней информации, можно будет делать выводы, на кого же зарегистрирована квартира.

Не стоит забывать, что, в соответствии со ст.1142 Гражданского кодекса, в первую очередь к наследованию призываются оставшийся в живых супруг(а), дети и родители наследодателя. Если говорить о том, что дети в Вашем случае не были включены в договор приватизации, то это не будет считаться основанием для признания ее недействительной. Наследниками являются именно родные дети, например, пасынки и падчерицы наследуют после мачехи или отчима только тогда, когда отсутствуют наследники иной очереди, более близкой.

Обратной силы приватизация не имеет. Проще всего оформить половину квартиры на Вашу мать (сделать это можно без обращения в суд), а оставшуюся половину, которая должна была принадлежать отцу, требовать через суд включить в состав наследства. Именно эта вторая половина квартиры будет делиться между наследниками.

Общими основаниями для признания сделки приватизации недействительной, считаются основания, перечисленные во втором параграфе главы 9 Гражданского кодекса РФ. Точнее это:

- совершение сделки гражданином, имеющим психическое расстройство и не могущим осознавать последствия своих действий;

- несоответствие сделки требованиям закона или иных нормативных актов;

- совершение сделки для того, чтобы прикрыть другую сделку;

- совершение сделки под влиянием заблуждения, когда это имеет существенное значение, а иск о признании недействительной сделки подает лицо, которое действовало под влиянием заблуждения;

- совершение сделки лицом, достигшим 14, но не достигшим 18 лет, не имеющим согласия родителей/попечителей на совершение такой сделки;

- если совершению сделки способствовало стечение тяжелых обстоятельств, обман, насилие, угрозы и т.п.

Есть также специальные основания, по которым сделка признается недействительной. Они перечислены в ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества»:

- совершение сделки лицами, не имеющими соответствующих полномочий;

- отсутствие у покупателя государственного или муниципального имущества законных прав на его приобретение.

Вообще, наличие или отсутствие оснований для признания сделки недействительной должно устанавливаться в процессе судебного заседания и иметь документальные подтверждения. Если сделка признается недействительной, то у субъектов, получивших по ней право собственности, это право утрачивается, а у прежнего собственника вновь возникает.