Добрый день! Меня зовут Александр. Мне в наследство досталась однокомнатная квартира от родителей. Несколько лет она стояла закрытая, так как я с моей семьей живу в другом месте. Сейчас мы сделали там небольшой ремонт и решили сдавать квартиру. Попытались узнать про услуги риэлтора, но город у нас небольшой, солидных агентств нет, а пользоваться услугами подозрительных «специалистов» как-то не хочется. Можно у вас получить консультацию юриста по поводу того, как самостоятельно сдать жилье в аренду? Как все это оформляется, что должно быть обязательно прописано в договоре? На что обратить внимание и какие могут быть «подводные камни»? Что следует продумать заранее? Как происходит процесс передачи помещения арендатору, и в каких случаях договор может быть расторгнут? В общем, буду признателен за помощь. Любая информация по этому вопросу будет для меня полезной.
Здравствуйте, Александр! Ст. 209 Гражданского кодекса дает право собственнику имущества распоряжаться этим имуществом по собственному усмотрению - дарить, продавать, сдавать внаем и т.д. Передавая жилье во временное пользование за определенную плату, владелец будет заключать либо договор аренды (в соответствии со ст. 606 ГК РФ, если нанимателем будет физическое лицо), либо договор найма (п. 1 ст. 671 ГК РФ, если нанимателем выступает юридическое лицо).
Договор аренды заключается на любой срок, который указывается в договоре. Если такой пункт в договоре отсутствует, то он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Такие договора расторгаются при заблаговременном (за 3 месяца) предупреждении.
Договор аренды нужно составить и подписать в двух экземплярах, оба они должны быть оригиналами. Они выдаются каждой из сторон. Также в договоре должно быть указано: адрес (включая подъезд и этаж), полное описание помещения (число комнат, общая жилая площадь), перечень имущества, если оно тоже сдается в аренду, обязательно описать его внешний вид и в рабочем ли оно состоянии.
Оплате стоит уделить отдельный пункт - порядок расчетов, размер оплаты, периодичность, включение (или нет) в нее коммунальных платежей и т.д. Предусмотреть возможности повышения оплаты, например, спустя год, а также штрафы за просрочку платежей. Важный пункт: оплата помещения должна производиться вне зависимости от его использования.
Еще одним немаловажным моментом является страховая сумма, которая используется для покрытия возможных убытков, например, вреда, причиненного третьим лицам. Ее тоже нужно указать в договоре. Это может быть сумма, равная месячной оплате за пользование помещением, которая возвращается потом арендатору, при отсутствии наступления страхового случая. Лица, имеющие право проживать в данном помещении, также могут быть перечислены в договоре, как и специфические требования, если таковые имеются у сторон (запрет на содержание животных, курение и т.д.)
Передача помещения происходит на основании акта приема-передачи, подписываемого обеими сторонами и отражающего все основные аспекты: сколько комплектов ключей было передано, показания приборов учета, количество и состояние техники и мебели. Акт является неотъемлемым приложением к договору и также в оригинале вручается каждой стороне.
Договор аренды может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Если к соглашению прийти не удается, то можно сделать это через суд. Причинами обращения в суд для арендодателя могут стать: нарушения существенных условий договора арендатором, кардинальное ухудшение состояния имущества, отказ от осуществления капитального ремонта в сроки, прописанные в договоре, два и более раза подряд пропуск арендатором сроков оплаты.
Для арендатора этот перечень таков: непредоставление имущества арендодателем или чинение препятствие в пользовании им, наличие недостатков, не указанных в договоре, отказ от несения обязанностей по капитальному ремонту, если они указаны в договоре, обстоятельства, в результате которых имущество, по независимым от арендатора причинам, пришло в непригодное для использования состояние.
Продляться договор может на тех же или других условиях, о чем заключается доп. соглашение к договору.