Согласно ст. 651 ГК РФ Д.а.з. или с. заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы Д.а.з. или с. влечет его недействительность. Д.а.з. или с, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит гос-ной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом договор аренды нежилого помещения как объекта, входящего в состав здания или сооружения, подлежит гос-ной регистрации в случае, если он заключен на срок более 1 года. Если такой договор заключен на меньший срок, то он не подлежит гос-ной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (см. Информационное письмо ВАС РФ от 1.06.2000 г. № 53).
По Д.а.з. или с. арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное Д.а.з. или с. иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В соответствии со ст. 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается др. лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Д.а.з. или с. должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы Д.а.з. или с. считается незаключенным. Установленная в Д.а.з. или с. плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или Д.а.з. или с, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении Д.а.з. или с. арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.