3. земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др. недвижимого имущества (ипотека) регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»**. Общие правила о 3., содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.
По общему правилу, 3. возникает в силу договора (см. Договор о залоге; Договор о залоге недвижимого имущества). Но 3. может возникать и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в 3. Правила ГК РФ о 3., возникающем в силу договора, соответственно применяются к 3., возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом 3. может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых др. лицу запрещена законом. 3. отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. 3. права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, 3. обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
По общему правилу (ст. 338 ГК РФ), заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Предмет 3. может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет 3. может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о 3. (твердый 3.). Предмет 3., переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При 3. имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 341 ГК РФ право 3. возникает с момента заключения договора о 3., а в отношении 3. имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о 3. Право 3. на товары в обороте возникает в соответствии с правилами п. 2 ст. 357 ГК РФ.